Luegeten

Der Auftrag der Stimmbürger an den Gemeinderat bezog sich auf 2 Parzellen: Das denkmalgeschützte Gasthaus Luegeten (KTN 3552, 5’949m2) und direkt angrenzendes Landwirtschaftsland an schönster Aussichtslage im Norden, Westen und Osten des Gasthauses (KTN 2658, 14’497m2).

Der Gemeinderat sollte innert Jahresfrist die Rahmenbedin­gungen und Kosten abklären, einen Kaufvertrag für die Gemeinde zu fairen, vernünftigen Konditionen aus­handeln und das Resultat zur Abstim­mung vorlegen.

Am 8. Juli 2024 sagte der neue Ge­meindepräsident unserem Wunsch zu, ein Gespräch zwischen Gemeinderat, Eigentümern und Initianten durchzuführen. Wir boten an, gerne unseren Teil zum Gelingen beizutragen.

Am 9. September 2024 berichtete die Presse jedoch überraschend, die Luegeten sei an die Fair-Play Immobilen AG von Edgar We­ber, Altendorf, verkauft worden. Man habe die Dynamics Group AG mit der Kommunikation beauftragt, und über den Kaufpreis sei Stillschweigen vereinbart worden. Der neue private Eigentümer werde die Gastwirtschaft wiedereröffnen, vorausgesetzt, dass dies wirtschaft­lich möglich sei. Am 11. April 2025 nahm Michel Péclard (als Pächter) den Betrieb wieder auf.

Theoretisch könnte die Luegeten in nächster Zeit noch mehrmals an Private weiterverkauft werden – mit x-facher Preissteigerung. Ob die Fair-Play Immobilien AG oder ein anderer Eigentümer irgendwann bereit wäre, das Gasthaus doch an die Gemeinde zu verkaufen, ist fraglich, aber nicht ausgeschlossen.

Pikant ist, dass bereits vor der Wiedereröffnung unzulässige Erweiterungen erfolgten. Im Bewilligungsgesuch vom November 2024 war der zonenwidrige Ausbau des Stalls nicht deklariert worden. Man hatte lediglich angefragt, ob die Aussensitzplätze um ein paar weitere Tische, Stühle und Sonnenschirme vergrössert werden könnten und eine Speisekarte beigelegt.

Mit Gastgewerbebetrieben kann be­kanntlich keine sehr hohe Rendite erwirtschaftet werden. Heute schliessen aus diesem Grund immer mehr Restaurants.

Treiben Speku­lanten den Kaufpreis für Gastro-Immobilien in die Höhe, riskie­ren sie oft sogar gezielt eine Übergangszeit mit hohen Verlusten, in der Hoffnung, später Umzonungen oder Ausnahmebewilligungen für zonenwidrige Zusatznutzungen zu erreichen. Dies vor allem dann, wenn sie ein grosses öffentliches Interesse am Weiterbestand des Gastrobetriebs erwarten können.

Beim Spezialfall Luegeten sind der Spekulation aber klare Grenzen gesetzt. Die beiden Parzellen KTN 3552 und 2658 liegen vollständig in der Landwirtschaftszone, und das historische Gasthaus ge­niesst nur Bestandesschutz, wenn es als Restaurant betrieben wird. Der Umbau in Luxus-Appartements oder andere zonenfremde Nutzungserweiterungen sind nicht be­willigungsfähig.

Das Hochtreiben der Preise ist auch deshalb begrenzt, weil für den Verkauf von Liegenschaften in der Landwirtschaftszone die strengen Bestimmungen des Bundesge­setzes über das bäuerliche Bodenrecht BGBB gelten.

Im Gegensatz zu Spekulanten erfüllt die Gemeinde die rechtlichen Voraussetzungen, um auch das Landwirtschaftsland zu kau­fen, weil sie damit den Erhalt des denkmal­geschützten Gasthauses besser ermöglichen kann (Art. 64 Abs. 1 lit. e BGBB). Das Landwirtschaftsland KTN 2658 kann auch von der Gemeinde wie bisher an einen Landwirt verpachtet werden.

Selbstverständlich steht es den Eigentümern frei, ob und an wen sie ihre Gebäude und Landflächen verkaufen wollen. Die Gemeinde Freienbach kann den durch die Initiative angeregten Kauf nicht erzwingen.

Bisher verneinten die Eigentümer jegliches Verkaufsinteresse an die Gemeinde, denn sie beabsichtigen, zur Renditesteigerung schon in wenigen Jahren zonenwidrige Nutzungserweiterungen zu erwirken, wie dem Bürgerforum zugetragen wurde. Residenzen und Suiten für Superreiche aus aller Welt? Auf eine dafür erforderliche Umzonung, die ohnehin dem Raumplanungsgesetz widersprechen würde, werden sich die Stimmbürger bei dieser Sachlage wohl kaum einlassen.

Demgegenüber könnte die Gemeinde Freienbach den Gastrobetrieb ohne faule Deals garantieren. Sie verfügt über ideale Bedingungen als Käuferin, um die Luegeten für die breite Öffentlich­keit langfristig zu sichern. Mit moderaten Mietzinsen können wir einen guten Pächter dazu motivieren, ein hervorragendes, professionelles Angebot ohne überrissene Preise anzubieten.

Im Abstimmungskampf von 2024 beschwor die Opposition die Gefahr eines überhöhten Kaufpreises herauf. Doch man kann die Gemeinde als Kaufinteressentin nicht so leicht abzocken. Letztlich entscheiden ja die Stimmbürger, ob es sich um ein reelles Verkaufsangebot handelt und die Gemeinde darauf eintreten soll, weil der Erwerb als vernünftige Investi­tion des öffentlichen Geldes erachtet wird.

Bei einem angenommenen, stolzen Kaufpreis der Luegeten von 10 Millionen würden im Falle der Bankfinanzierung Hypothekarzinsen von jährlich ca. Fr. 150'000.— anfallen. Setzten wir für den Luegetenkauf jedoch 10 Millionen Eigenkapital ein, statt dieses Geld ohne Rendite auf der Bank zu lassen, entginge der Gemeinde Freienbach nichts, denn nach dem neuesten Zinsentscheid der Nationalbank SNB (22.3.2025) erhält die Gemeinde Freienbach für risikolose Geldanlagen netto praktisch keinen Zins mehr.

Angenommen, die Gemeinde Freienbach würde vom Luegeten-Pächter einen moderaten Mietzins von Fr. 70'000.- einnehmen und daraus Rückstellungen für einen Reparatur- und Erneuerungsfond vornehmen, wäre die Luegeten für die Gemeinde Freienbach immer noch vom ersten Tag an ein Renditeobjekt.

Liegenschaften in der Gemeinde Freienbach waren seit Jahrzehnten die beste Kapitalanlage, und dies wird sich in Zukunft auch kaum ändern. Die Gemeinde Freienbach sollte ihr Geld deshalb nicht zinslos bei der Bank deponieren, sondern auch in Liegenschaften investieren.